泰山学院教职工宿舍（公寓）区物业管理暂行办法

泰山学院教职工宿舍（公寓）区物业管理

暂行办法

(征求意见稿)

    住房商品化、物业管理社会化，是我国住房制度改革的必然趋势。为营造安全文明、规范有序、和谐温馨的生活居住环境，根据国家《物业管理条例》(国务院令第379号)、《山东省物业管理条例》（山东省人民政府文件鲁政发[2009]9号）及各级政府实施物业管理的有关规定，结合我校实际，特制定泰山学院教职工宿舍（公寓）区物业管理暂行办法。

    一、物业管理的基本原则

    教职工宿舍（公寓）区实行物业管理的基本原则是：权利和义务对等原则，有偿服务原则，物业服务企业与业主自治相结合原则，整体推进原则，循序渐进原则。

    二、物业管理涵盖的范围

    现由学校管理的6处教职工宿舍区 (文化路宿舍区、岱道庵路宿舍区、虎山路宿舍区、运粮街宿舍区、傲徕峰路宿舍区、东岳大街宿舍区)及校本部、南校区２处教职工公寓，共同形成一个物业管理区域，同步实施物业管理。

    三、物业管理的基本内容

    物业管理服务实施初期，教职工宿舍（公寓）区的安全保卫、公共秩序、卫生保洁、零星维修由业主选聘的物业服务企业承担管理服务，公共部位和公共设施（按照国家及各级政府物业管理法律法规界定）维修改造，待住宅专项维修基金等相应配套方案落实到位后，再按相关规定作相应调整。自用部位、自用设施（从水、电、暖、气计量表至用户终端，含计量表；住户室内所有设施）的维护和消耗由业主自己承担。

    四、物业管理的基本模式

    物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业管理服务企业按照合同约定，对房屋和配套设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。业主通过市场竞争机制选择物业管理服务企业，业主在物业管理活动中享有相应权利，并履行相应义务。物业服务企业按照合同约定提供相应的有偿服务。为保障教职工宿舍（公寓）区物业管理的顺利进行，有效维护业主权益，作为启动初期的过渡措施，学校成立教职工宿舍（公寓）区物业管理协调监管委员会，协助业主委员会做好有关工作。   

    (一)业主、业主大会、业主委员会

    1、宿舍区（公寓）房屋的所有权人为业主，全体业主组成业主大会，业主大会选举产生业主委员会。由于我校教职工宿舍（公寓）区比较分散，且规模较小，拟成立一个业主大会。

    2、业主委员会执行业主大会的决定事项，其主要职责是：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业企业履行物业管理服务合同；监督管理规约的实施；监管物业服务费的收取和使用等；参照国家《物业管理条例》及各级政府物业管理规定，制定业主委员会章程，具体明确其权利、义务、职责、工作程序、相互关系等，经业主大会通过后正式实施。

    3、业主委员会委员的组成，应综合考虑业主人数、在职职工、离退休职工、其他业主等多种因素分配代表名额。学校教职工宿舍（公寓）区物业管理协调监管委员会，在广泛征求意见的基础上确定业主委员会委员名额分配方案。工会、离退休人员管理处、后勤管理处等部门分别负责协商提出在职职工、离退休职工和其他业主层面上的业主委员会委员候选人名单，交由各工会分会、离退休人员管理处各党支部和其他业主酝酿讨论后，再提交业主大会选举产生。

    4、业主委员会委员由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和广泛代表性的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

    5、每个业主都要增强共同事务管理意识，不仅要关心宿舍区的日常物业管理，而且也要积极参与、支持业主委员会的工作。业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

    (二)物业管理服务企业

1、聘用的物业管理服务企业，必须具有物业管理服务的条件和能力，认真履行物业管理所有责任和义务，接受政府主管部门、学校和宿舍区业主委员会的监督指导。

2、业主委员会代表业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制聘用物业管理服务企业。物业管理范围内的宿舍区采用捆绑方式选聘同一个物业公司，按同一标准收费。

    3、业主委员会主任代表业主与选定的物业服务企业签订物业管理服务合同。

    4、物业管理服务企业按照签订的合同约定提供优质服务，配合学校教职工宿舍（公寓）区协调监管委员会的协调监管。

    (三)教职工宿舍（公寓）区协调监管委员会   

    1、教职工宿舍（公寓）区实施物业管理初期，由泰山学院工会牵头成立教职工宿舍（公寓）区协调监管委员会，由校办公室、离退休人员管理处、国有资产管理处、财务处、保卫处、后勤管理处、工会等有关部门负责人组成。

    2、教职工宿舍（公寓）区物业管理协调监管委员会的主要职责是：协调有关方面组织召开业主大会；协调组织选举产生业主委员会；协助业主委员会制定相关规章制度；协助业主委员会选聘物业服务企业；协助做好业主、业主委员会、物业管理服务企业之间的协调沟通；协助业主委员会监管物业服务企业履行合同等工作。

    五、物业费收取及使用

    (一)按时缴纳物业服务费是每个业主应尽的义务。物业服务费一般分为管理费、保安费、卫生费、维修费等。物业管理服务实施初期，收取管理费、保安费和卫生费，按泰安市现行收费标准执行。

    (二)宿舍区楼外道路和场地属全体业主共有，实行有偿使用原则，不准私自占用。凡在院内停放的私家车辆，按照物业管理有关法规收取年度车位使用费。车位使用费属本区全体业主共同拥有，除用于场地建设和条件改善外，结余部分纳入物业服务费，由业主委员会监管使用。车位使用费由业主委员会负责收取，也可委托物业服务企业收取。   

(三)物业管理服务实施初期，本校在职教职工和离退休人员的物业服务费，在其工资(养老金)中按月扣除，统一划转，其他住户按物业规定收取。

(四)物业管理服务实施初期，收取的物业服务费在财务处单列账户代管，由业主委员会根据与物业服务企业签订的合同决定划拨、支付。所有开支年底接受业主代表的审核监督。

    六、其他

    (一)学校负责完成教职工宿舍（公寓）区水、电分户计量改造，达到“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的要求，教职工宿舍（公寓）区物业管理企业有责任对以上管理服务单位进行协调、监督，不负责具体业务工作。

（二）财务处、国有资产管理处负责与有关部门联系，落实宿舍区共用部位维修资金事项，并按照有关规定尽快建立住宅专项维修资金。学校根据资金状况，努力搞好教职工宿舍（公寓）区公用基础设施维护改造，为做好教职工宿舍（公寓）区物业管理创造有利条件。

（三）泰山学院教职工宿舍（公寓）区实行物业管理模式成熟后，学校不再负责教职工宿舍（公寓）区的管理，不再承担所有的物业服务费用。由全体业主自主管理宿舍（公寓）区，物业管理服务由业主大会通过合法、科学的方式实施，所有物业管理服务费用由业主承担。